Tržní hodnota pozemků je daná mnoha faktory: lokalita, velikost, přístupnost, tvar a k jakému účelu jsou pozemky určené územním plánem.
Budeme-li se věnovat pozemkům, které leží v zastavitelných plochách, nejvyšší cena je u rezidenční zástavby, pak následuje komerční výstavba a poté výstavba pro průmysl.
Dalším důležitým faktorem je, že územní plán samotný jen říká, že v dané lokalitě je možné stavět. Nicméně s tím se často pojí další podmínky: nutnost vybudování infrastruktury a příjezdových komunikací; kapacity čističek odpadních vod, kanalizačních a vodovodních řadů a případně i jejich absence.
Při územním řízení lze navíc narazit na další faktory, které do té doby nebyly známé. Proto je pozemek určený územním plánem k výstavbě stále tak trochu zajícem v pytli. Z toho důvodu má nejvyšší tržní hodnotu již hotový pozemek připravený k výstavbě. Tím je pozemek minimálně s pravomocným vydaným územním rozhodnutím.
Každý případ je samozřejmě nutné posuzovat individuálně. Paragraf 102 stavebního zákona říká, že vlastníkovi náhrada náleží, nicméně v odst. 3 se uvádí:
(a) Náhrada vlastníkovi nebo oprávněnému nenáleží, jestliže k uvedenému zrušení došlo na základě jeho návrhu nebo po uplynutí 5 let od nabytí účinnosti územního plánu nebo jeho změny, či regulačního plánu nebo jeho změny, která zastavění dotčeného pozemku umožnila. Ustanovení o uplynutí lhůty 5 let se neuplatní, pokud v této lhůtě
b) nabylo účinnosti rozhodnutí o umístění stavby nebo územní souhlas pro stavbu, pro kterou bylo zastavění uvedenou územně plánovací dokumentací určeno a toto rozhodnutí nebo souhlas je platné, nebo
c) před uplynutím lhůty 5 let byla uzavřena veřejnoprávní smlouva nahrazující územní rozhodnutí a tato veřejnoprávní smlouva je účinná.
EIA je zkratka z anglického „environmental impact assesment“, v češtině „posouzení vlivů na životní prostředí“. V dokumentaci zpracovávanou autorizovanou osobou jsou podrobněji rozpracovány údaje o záměru stavby a posouzení vlivu dané stavby na životní prostředí. Cílem je vyhodnotit, zda je daná stavba z hlediska životního prostředí vhodná a za jakých podmínek.
Územní rozhodnutí je výsledkem rozhodování v rámci územního řízení stavebního úřadu. Stavební úřad na základě předloženého návrhu rozhoduje zejména o povolení umístění stavby nebo změně využití území, popřípadě o dělení či scelování pozemků.
Je to proces nezbytný pro povolení velké většiny staveb. V jeho rámci se posuzuje, zda je navržená stavba v souladu s územním plánem, jak ovlivní životní prostředí a jak zapadne do okolního prostředí.
Územní plán se vydává pro území určité obce. Musí být v souladu se Zásadami územního rozvoje vydávanými pro kraje a s politikou územního rozvoje, která se vydává pro celou republiku.
Obsahem územního plánu je zejména základní koncepce rozvoje dané obce a jeho prostorové uspořádání. Stanovuje tedy zastavitelné plochy, nezastavitelné plochy, plochy zeleně, plochy dopravní infrastruktury atd. Dále stanovuje podmínky využití jednotlivých ploch. Územní plán je závazný pro rozhodování v území zejména v rámci územního řízení.
Z anglického slova „develop“, které znamená „rozvoj, vývoj“.
Development je proces, při kterém se určité pozemky připraví k novému využití nebo se zvýší jejich tržní hodnota.
Jinými slovy, ve stavebnictví to znamená provést potřebné průzkumy, dělení či scelování pozemků, projekt na výstavbu včetně všech nutných povolení a výstavbu samotnou.